Droit de superficie

En dissociant la propriété du sol de celle des constructions, le droit de superficie (DDP – Droit distinct et permanent) confère à son titulaire (le superficiaire) le droit de construire, de détenir et d’entretenir pour une durée limitée un ou plusieurs bâtiments sur un terrain appartenant à autrui (le superficiant).

Le droit de superficie est une servitude, soit une charge imposée sur un bien-fonds en faveur d’un tiers, qui confère à son titulaire le droit de construire, de détenir et d’entretenir, au-dessus ou au-dessous d’un terrain appartenant à autrui, un ou plusieurs bâtiments. 

Ce droit présente l’avantage de dissocier la propriété du sol de celle des constructions ; partant, il constitue en droit suisse la seule exception au principe de l’accession, selon lequel le propriétaire d’un terrain est également propriétaire des constructions qui s’y trouvent. 

Concrètement, il s’agit d’un contrat conclu entre deux parties qui répartit les rapports de propriété du bien-fonds pour une durée limitée entre terrain et bâtiment(s). Ce contrat doit obligatoirement être établi en la forme authentique, donc devant notaire. Les parties à l’acte sont : le superficiant, propriétaire foncier, et le superficiaire, propriétaire du/des bâtiment(s) situé(s) sur ce terrain et titulaire de la servitude de superficie. 

Le droit de superficie est le plus souvent constitué sous forme d’une servitude personnelle, c’est-à-dire inscrite en faveur d’une personne physique ou morale déterminée. S’il est distinct et permanent, à savoir si sa transmissibilité et sa cessibilité ont été maintenues et qu’il est établi pour 30 ans au moins (mais jusqu’à 100 ans au maximum), il peut être immatriculé comme immeuble au Registre foncier. L’immatriculation au Registre foncier entraîne plusieurs effets, dont à titre d’exemple la possibilité de grever l’immeuble de gages immobiliers (hypothèque ou cédule hypothécaire) et de servitudes, ou la faculté d’assujettir l’immeuble au régime de la propriété par étages. 

Le droit de superficie permet donc au superficiaire d’utiliser pour ses propres intérêts le terrain dont il n’est pas directement propriétaire, pendant une durée longue mais néanmoins limitée.  

Généralement, le droit de superficie est octroyé moyennant le versement d’une rente, laquelle correspond à une rémunération liée à l’utilisation du terrain. Son montant est librement convenu entre les parties. Il peut s’agir d’un versement unique ou, plus souvent, d’un service de semestrialités ou d’annuités. Pour sa garantie, le propriétaire foncier peut requérir l’inscription d’une hypothèque légale grevant le droit de superficie pour un montant maximal de trois rendements annuels.  

A l’expiration du droit de superficie, le principe d’accession renaît : les constructions reviennent au propriétaire du terrain et deviennent parties intégrantes de ce dernier (à moins que les parties n’aient prévu la restitution d’une parcelle vierge de toutes constructions). En contrepartie, le superficiant est tenu de verser une indemnité financière au superficiaire, l’indemnité de retour, laquelle correspond à une valeur des constructions. A noter que le superficiant peut exercer sont droit de retour anticipé au cas où le superficiaire violerait gravement ses obligations contractuelles. 

Les clauses du contrat de superficie, en particulier celles portant sur le montant de la rente, la surface grevée, l’implantation, la densité et la destinations des constructions existantes ou futures, sont contraignantes pour tout acquéreur du droit de superficie.  

Sur les plans juridiques et économiques, les éléments clés du contrat de superficie sont les suivants:  

• le but du droit de superficie 
• la durée de la servitude 
• le montant de la rente de superficie (y compris le mécanisme d’adaptation/indexation) 
• les éventuels droits d’emption et de préemption 
• le montant de l’indemnité de retour 

Les motifs de constitution d’un droit de superficie peuvent être de nature diverse. 

Pour le superficiaire, en l’occurrence et à titre d’exemple une entreprise souhaitant s’installer et se développer en zone industrielle ou artisanale, l’achat d’un terrain constitue une partie non négligeable des coûts d’investissement et de financement (entre 20 et 50% selon la situation). La réduction nette desdits coûts consécutive à la préférence d’un droit de superficie par une acquisition foncière apparaît alors comme un atout majeur  

De façon générale, pour le superficiant le motif principal peut être économique, à savoir réaliser un rendement direct et ce, sans vendre le terrain ni s’engager financièrement.